Ипотека на пенсии

[ 10.09.2007 ]


Еще пару лет назад банки боялись выдавать ипотечные займы людям, перешагнувшим 50-летний рубеж. Сегодня же они готовы выдавать кредиты на жилье даже тем, кто давно на пенсии.

Кто стал первым

Найти того, кто первым сделал шаг навстречу возрастным заемщикам, сложно. В последний год практически все банки, специализирующиеся на ипотеке, постарались увеличить максимально допустимый возраст заемщика. Многие участники рынка выдают кредиты на жилье, выплаты по которым можно закончить в 65, 70 и даже в 80 лет.

Есть спрос — будет предложение

Дмитрий Осипов, заместитель председателя правления СДМ-БАНКа: «Действительно, продукт пользуется очень высоким спросом. Следуя потребностям и пожеланиям наших клиентов, мы снизили требования по возрасту заемщика. Сегодня на момент окончательного погашения ипотечного кредита заемщику должно быть не больше 75 лет».

В Судостроительном банке пошли еще дальше. Предельный возраст заемщика здесь — 80 лет.

Риски минимизируются за счет страховки

Сергей Бессонов, директор Департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка: «Пожилые люди составляют одну из самых рискованных групп заемщиков для кредитных организаций. Однако увеличение банками предельного значения возраста заемщика для получения ипотечного кредита свидетельствует о разработке схем снижения рисков. Так, например, задолженность по кредиту может быть покрыта страховкой, после чего обременение с квартиры будет снято. Если страховки будет недостаточно для покрытия всей суммы долга, банк может потребовать от наследников досрочного погашения задолженности».

Артем Ветюгов, начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка: «Прежде чем банк начнет кредитовать заемщиков старше 60 лет, ему важно понять, будет ли страховая компания брать на себя риски и страховать таких клиентов. И самое главное на каких условиях. Многие страховщики не соглашаются заниматься страхованием «возрастных» заемщиков. Поэтому, чтобы предложить такие возможности клиентам, банк должен иметь прочные и хорошо налаженные отношения со страховой компанией-партнером. Страховщики могут пойти на уступки, к примеру, при наличии определенного числа поступающих заемщиков, желающих страховаться».

Это привлекательные клиенты

Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИНБАНКа: «Чем старше заемщик, тем меньше становится риск кредитования. Дело в том, что пожилые клиенты более взвешенно принимают решения, они более консервативны и менее склонны к риску. Наконец, они больше дорожат своей репутацией».

Артем Ветюгов: «Как правило, клиенты в таком возрасте уже имеют в собственности имущество. Чаще всего, люди этой возрастной категории нацелены на приобретение жилья для своих детей и даже внуков. Они следят за своим здоровьем и полны сил, но почему-то банки порой ставят их в такие условия, что получить ипотечный кредит им практически невозможно».

Более рискованный кредит

Дмитрий Галкин: «Заемщикам этот банковский продукт может показаться дорогим, но он растет в цене не за счет высоких ставок, а за счет дополнительных платежей по страхованию жизни и здоровья (многие банки требуют этот вид страхового покрытия)».

Таких заемщиков в России немного

Сергей Бессонов: «Пожилые люди, которые обращаются за жилищным кредитом, это либо владельцы собственного бизнеса, либо люди, обладающие серьезным капиталом, который приносит стабильный доход. Большинство же российских пенсионеров не имеют достаточного дохода или сбережений для покупки жилья в кредит, в отличие, кстати, от пожилых людей из западных стран».

Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка: «Несомненно, есть пожилые люди, которые имеют желание и возможность воспользоваться ипотечным кредитом, но их совсем немного. Для того чтобы расширить эту категорию, необходимо поднять общий уровень жизни населения».

Настоящие заемщики — третьи лица

Александр Долгополов, заместитель председателя правления банка «Возрождение»: «Как правило, целью получения таких кредитов является приобретение жилья для третьих лиц, т. е. детей, которые не имеют своего дохода, либо он у них мал. В некоторых случаях они могут выступить созаемщиками по кредитам».

Отсутствие госпрограмм

Михаил Коршунов, начальник отдела продвижения розничных продуктов Номос-Банка: «Уже сейчас многие банки декларируют расширение возрастных границ до 70 лет, однако в реальности это практически не применяется. Нет в России и специальных программ для пенсионеров. Например, специально для пожилых людей в США и Канаде созданы ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже».

Удивляет разброс мнений, когда одни говорят про повышенные риски, а другие на это возражают, что все застраховано, пусть даже и по повышенному тарифу. Диаметрально противоположные мнения высказываются и относительно спроса. Одни утверждают, что «таких клиентов довольно много», другие — что «заемщики за 60 — единичные случаи». Видимо, время расставит все по своим местам, тем более что российские банки повторяют европейский и американский путь, где для каждой категории заемщиков разработаны специализированные продукты. «В США такой сегмент, как reverse mortgage, достаточно велик и активен. Он дает пенсионерам возможность получать ежемесячное пособие от банка за счет залога собственного дома. Зачем дом после смерти? Конечно, сумма, которую банк в итоге готов выплатить такому заемщику, не равна стоимости дома. Она дисконтируется с учетом расходов на его продажу после смерти заемщика, плюс вычитаются проценты за пользование кредитом. После смерти продажа дома не всегда обязательна. Если у заемщика есть наследники — они вполне могут «взять кредит на себя» после его смерти, для того чтобы не лишаться дома. Кроме того, к участию в программе не допускаются лица, не достигшие определенного возраста (60—65 лет), а при определении размера ежемесячных выплат, которые банк обязуется делать в течение срока жизни заемщика, — обязательно используется медицинское заключение страховой компании», — говорит Павел Комолов, директор Департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования».

В Великобритании популярностью среди пожилых людей пользуется <обратная ипотека>. <Этот продукт позволяет заложить собственность в кредит и за счет привлеченного займа обеспечивает пенсионерам безбедное существование до конца жизни. После смерти заемщика заложенная недвижимость продается либо наследниками (в этом случае после расчетов с банком они оставляют у себя оставшиеся средства), либо банком, который таким образом возмещает свои затраты>, — делится Михаил Коршунов. Источник: Национальный банковский журнал